Nekretnine u asset dealu: poslovne nekretnine kod kupnje poduzeća

Ako poduzeće posjeduje nekretninu, a poduzeće se prodaje kao asset deal, nekretnina se prenosi kao pojedinačni predmet imovine. U Austriji vlasništvo prelazi tek upisom u zemljišnu knjigu. Ugovor o kupnji daje samo naslov, stjecanje vlasništva slijedi iz upisa. Do tada prodavatelj ostaje zemljišnoknjižni vlasnik.

Prijenos izaziva porez na promet nekretnina. On u načelu nastaje kod stjecanja domaćih nekretnina i obračunava se prema vrijednosti protučinidbe, najmanje prema vrijednosti zemljišta. Tome se pridodaje pristojba za upis u zemljišnu knjigu. Ti sporedni troškovi pripadaju u izračun transakcije.

U ugovoru o kupnji treba uredno urediti točke vezane uz nekretninu: trenutak primopredaje, prijelaz koristi i tereta, preuzimanje ili brisanje postojećih založnih prava i raspodjelu sporednih troškova. Kako se ti koraci uklapaju u ukupnu transakciju pokazuje članak o kontrolnoj listi dubinske analize.

Ako se pak samo društvo koje drži nekretninu stječe preko share deala, nekretnina ostaje u vlasništvu društva. Upis na kupca u zemljišnoj knjizi izostaje jer se mijenja samo imatelj udjela. Na prvi pogled stoga se čini da porez na promet nekretnina ne nastaje.

Austrijsko pravo ipak obuhvaća tu strukturu putem takozvanog objedinjavanja udjela. Ako osoba ili skupina objedini dovoljno visok udio u društvu koje drži nekretninu, to se smatra događajem podložnim porezu na promet nekretnina. Mjerodavan je prema važećem pravu prag od 95 posto udjela, porez u tom slučaju iznosi 0,5 posto od vrijednosti zemljišta.

To pravilo sprječava da se porez na promet nekretnina izbjegne samim odabirom strukture share deala. Tko stječe društvo koje drži nekretninu treba stoga poreznu posljedicu uzeti u obzir od početka. Kako se asset deal i share deal načelno razlikuju obrađuje članak o share dealu i asset dealu.

Osim vlasništva i poreza, vrijednost nekretnine oblikuju i druga ograničenja. Ugovori o najmu i zakupu određuju jesu li površine iznajmljene ili ih poduzeće samo koristi. U asset dealu kupac ne ulazi bez daljnjega u ugovor o najmu, često je potrebna suglasnost ugovornog partnera. U share dealu ugovori ostaju kod društva.

Tereti upisani u zemljišnu knjigu zaslužuju posebnu pozornost. Služnosti, primjerice pravo prolaza i prijevoza, pravo građenja ili stvarni teret, mogu ograničiti korištenje. Založna prava osiguravaju kredite i moraju se preuzeti ili izbrisati. Aktualan izvadak iz zemljišne knjige stoga je nezamjenjiv.

Tome se pridružuju javnopravna ograničenja: prostorna namjena određuje dopušteno korištenje, dozvola za poslovni pogon potrebna je za rad, a onečišćenja tla ili okolišni rizici mogu izazvati znatne troškove. Tko preuzima nekretninu zajedno s pogonom treba ta ograničenja provjeriti jer ona nose budući rad. Pojam dubinske analize produbljujemo na našoj tematskoj stranici o dubinskoj analizi.

Nekretnina ulazi u procjenu vrijednosti poduzeća, bilo kao zasebna stavka u asset dealu ili kao imovina društva u share dealu. Mjerodavni su stanje, upotrebljivost i tereti. Iznajmljena površina donosi prihode, vlastito korištena hala osigurava pogon, opterećena nekretnina umanjuje vrijednost.

Istodobno treba paziti na granicu prema čistoj transakciji nekretnine. Ako je riječ isključivo o kupnji zemljišta bez poduzeća, vrijede drugi naglasci koje obrađujemo na sestrinskom svijetu posvećenom ugovoru o kupnji nekretnine. Ovdje nekretnina stoji u vezi s ostalom poslovnom imovinom, sa zaposlenicima i ugovorima.

U praksi se isplati nekretninu rano uključiti u provjeru jer ona postavlja porezne i pravne smjernice. Kako poduzeće prelazi sa zaposlenicima i ugovorima obrađuje članak o prijenosu poduzeća. Prvu procjenu ukupnih rizika daje naš M&A profil rizika transakcije.