Immobilien im Asset Deal: Betriebsliegenschaften beim Unternehmenskauf

Gehört dem Unternehmen eine Liegenschaft und wird das Unternehmen als Asset Deal verkauft, so wird die Liegenschaft als einzelner Vermögensgegenstand mitübertragen. Das Eigentum geht in Österreich erst mit der Einverleibung im Grundbuch über. Der Kaufvertrag liefert nur den Titel; der Eigentumserwerb folgt aus der Eintragung. Bis dahin bleibt der Verkäufer grundbücherlicher Eigentümer.

Die Übertragung löst Grunderwerbsteuer aus. Sie fällt grundsätzlich auf den Erwerb inländischer Grundstücke an und bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, mindestens nach dem Grundstückswert. Hinzu kommt die Eintragungsgebühr für die Einverleibung im Grundbuch. Diese Nebenkosten gehören in die Kalkulation der Transaktion.

Im Kaufvertrag sind die liegenschaftsbezogenen Punkte sauber zu regeln: der Übergabezeitpunkt, der Übergang von Nutzen und Lasten, die Übernahme oder Löschung bestehender Pfandrechte und die Aufteilung der Nebenkosten. Wie sich diese Schritte in die Gesamttransaktion einfügen, zeigt der Beitrag zur Due-Diligence-Checkliste.

Wird dagegen die grundstückshaltende Gesellschaft selbst über einen Share Deal erworben, bleibt die Liegenschaft im Eigentum der Gesellschaft. Ein Grundbucheintrag auf den Käufer unterbleibt, weil sich nur der Inhaber der Anteile ändert. Damit scheint zunächst keine Grunderwerbsteuer anzufallen.

Das österreichische Recht erfasst diese Gestaltung jedoch über die sogenannte Anteilsvereinigung. Vereinigt eine Person oder Gruppe einen ausreichend hohen Anteil an einer grundstückshaltenden Gesellschaft, gilt dies als grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang. Maßgeblich ist nach geltender Rechtslage eine Schwelle von 95 Prozent der Anteile; die Steuer beträgt in diesem Fall 0,5 Prozent vom Grundstückswert.

Diese Regel verhindert, dass die Grunderwerbsteuer allein durch die Wahl der Share-Deal-Struktur umgangen wird. Wer eine grundstückshaltende Gesellschaft erwirbt, sollte die steuerliche Folge daher von Beginn an mitbedenken. Wie sich Asset Deal und Share Deal grundsätzlich unterscheiden, behandelt der Beitrag zu Share Deal und Asset Deal.

Über Eigentum und Steuer hinaus prägen weitere Bindungen den Wert der Liegenschaft. Bestand- und Mietverträge bestimmen, ob Flächen vermietet sind oder selbst genutzt werden. Im Asset Deal tritt der Erwerber nicht ohne Weiteres in einen Mietvertrag ein; oft ist die Zustimmung des Vertragspartners nötig. Im Share Deal bleiben die Verträge bei der Gesellschaft.

Im Grundbuch eingetragene Lasten verdienen besondere Aufmerksamkeit. Dienstbarkeiten und Servituten, etwa ein Geh- und Fahrtrecht, ein Baurecht oder eine Reallast können die Nutzung einschränken. Pfandrechte sichern Kredite und müssen übernommen oder gelöscht werden. Ein aktueller Grundbuchauszug ist daher unverzichtbar.

Hinzu treten öffentlich-rechtliche Bindungen: die Flächenwidmung bestimmt die zulässige Nutzung, eine Betriebsanlagengenehmigung ist für den Betrieb erforderlich und Altlasten oder Umweltrisiken können erhebliche Kosten auslösen. Wer eine Liegenschaft samt Betrieb übernimmt, sollte diese Bindungen prüfen, weil sie den künftigen Betrieb mittragen. Den Begriff der Due Diligence vertiefen wir auf unserer Schwerpunktseite zur Due Diligence.

Die Liegenschaft fließt in die Bewertung des Unternehmens ein, sei es als eigener Posten im Asset Deal oder als Vermögen der Gesellschaft im Share Deal. Maßgeblich sind der Zustand, die Nutzbarkeit und die Belastungen. Eine vermietete Fläche bringt Erträge, eine selbst genutzte Halle sichert den Betrieb, eine belastete Liegenschaft mindert den Wert.

Zugleich ist die Grenze zur reinen Liegenschaftstransaktion zu beachten. Geht es ausschließlich um den Kauf eines Grundstücks ohne Unternehmen, gelten andere Schwerpunkte, die wir auf der Schwester-Welt zum Liegenschaftskaufvertrag behandeln. Hier steht die Liegenschaft dagegen im Zusammenhang mit dem übrigen Betriebsvermögen, mit Mitarbeitern und Verträgen.

In der Praxis lohnt es sich, die Liegenschaft früh in die Prüfung einzubeziehen, weil sie steuerliche und rechtliche Weichen stellt. Wie der Betrieb mit Mitarbeitern und Verträgen übergeht, behandelt der Beitrag zum Betriebsübergang. Eine erste Einschätzung der Gesamtrisiken liefert unser M&A-Transaktions-Risikoprofil.